Actualité fiscale - 17 août, 2021

Comment réaliser un investissement immobilier pérenne et fiscalement avantageux ? Et qui s’inscrit dans votre stratégie patrimoniale et dans vos objectifs de vie ? Le dispositif Pinel offre une solution idéale pour les investisseurs particuliers qui souhaitent à la fois se constituer un patrimoine immobilier, préparer l’avenir en générant des revenus complémentaires, et alléger leur imposition grâce à un mécanisme de réduction d’impôt. Néanmoins, l’accès à ce levier est rigoureusement encadré. Alors, quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel ?

Quelle réduction d’impôt pour un investissement Pinel ?

La loi Pinel est un mécanisme de défiscalisation qui, depuis son entrée en vigueur en 2014, a pour ambition d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier de façon à stimuler la construction de programmes neufs. Et à élargir le parc locatif dans les zones où la demande excède l’offre. Cette incitation prend la forme d’une réduction d’impôt qui s’applique au revenu global du ménage.

La réduction d’impôt Pinel se décline en trois versions. Et en fonction de la durée de mise en location du bien immobilier acquis :

  • 12% du prix d’achat du logement (pour 6 ans de location)
  • 18% du prix d’achat du logement (pour 9 ans de location)
  • 21% du prix d’achat du logement (pour 12 ans de location )

Le montant auquel s’applique la réduction d’impôt est plafonné à 300 000€ et à 5 500€ du m². Dans le cadre d’un investissement Pinel, vous pouvez ainsi soustraire jusqu’à 63 000€ sur 12 ans, soit 5 250€ par an. Notez qu’il s’agit d’une réduction et non d’un crédit d’impôt : elle ne se reporte sur les années qui suivent.

Si le dispositif est applicable jusqu’au 31 décembre 2024, le montant de la réduction d’impôt Pinel est toutefois amené à changer. Ainsi, en 2023, l’avantage fiscal sera ramené respectivement à 10,5%, 15% et 17,5% pour les trois périodes d’engagement. Les conditions d’accès au mécanisme, elles, ne devraient pas subir de modifications importantes.

Comment bénéficier de la réduction d’impôt Pinel ?

La réduction d’impôt Pinel est accessible en réalisant un investissement immobilier qui s’inscrit dans le cadre institué par cette loi. Les conditions à respecter touchent à la fois :

  • au type de logement,
  • à la zone géographique,
  • au statut de la location,
  • et aux locataires eux-mêmes.

Le type de logement à acquérir en Pinel

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, vous devez investir dans…

  • Un logement neuf, qu’il soit achevé ou en cours de construction (VEFA), uniquement dans des bâtiments d’habitation collectifs . Attention : la loi Pinel ne s’applique plus aux maisons individuelles depuis le 1er janvier 2021.
  • Un logement ancien ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation destinés à atteindre les performances techniques du neuf (notamment sur le plan énergétique, à lire sur cette page). Le bénéfice de la réduction d’impôt Pinel est conditionné au respect de délais d’achèvement des travaux.
  • Un local commercial ou professionnel transformé en habitation.

Notez que l’investissement locatif dans l’ancien est pris en charge par le biais du dispositif Denormandie depuis le 1er janvier 2019.

La zone géographique

Le mécanisme de défiscalisation Pinel est réservé aux opérations réalisées dans certaines zones géographiques qui se caractérisent par la tension locative qui règne sur leur marché. On parle de « zones tendues » : l’offre de logements n’y suffit pas à couvrir la demande. Ce sont les zones A, A bis et B1. La zone B2 est accessible au cas par cas sur agrément.

Il est également possible de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel en investissant dans des zones couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif, indépendamment de la zone concernée. Le détail des zones concernées sur cette carte.

Le statut de la location

Le dispositif s’applique exclusivement aux locations nues. C’est-à-dire :

  • aux logements loués vides (sans mobilier),
  • pour un usage d’habitation,
  • et à titre de résidence principale,
  • avec un bail de 3 ans renouvelable tacitement.

De fait, les locations meublées sont exclues de l’avantage fiscal.

Le bien immobilier doit être mis en location dans les 12 mois qui suivent son acquisition ou l’achèvement des travaux (en fonction de la situation). La période de location à respecter pour obtenir la réduction d’impôt Pinel s’étend ensuite sur 6, 9 ou 12 ans. Comme nous l’avons vu plus haut. En cas de vacance locative, celle-ci ne doit pas durer plus d’un an. Et vous devez justifier, dans l’intervalle, de votre recherche active de locataires (sauf s’il s’agit de la dernière année de la période d’engagement).

Les locataires du logement

Enfin, la location du logement en tant que telle est soumise à deux obligations :

  • Le montant du loyer doit respecter des plafonds par mètre carré, qui varient en fonction de la zone. Ces loyers sont inférieurs de 20% environ à ceux du marché. À l’heure actuelle, ces plafonds sont à 17,55€ en zone A bis, 13,04€ en zone A et 10,51€ en zone B1.
  • Les revenus des locataires ne doivent pas dépasser des plafonds qui dépendent du nombre d’occupants du logement et de la zone. Par exemple, pour un couple avec enfant, le plafond est 75 188€ par an en zone A bis, 68 946€ en zone A, et 50 233€ en zone B1.

Vous trouverez tous les détails des plafonds (loyers et revenus) sur le site du Service Public. Ce sont les conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel.

Comment déclarer son investissement Pinel ?

Si vous avez réalisé un investissement locatif et que vous entendez profiter de la réduction d’impôt Pinel, vous devez déclarer votre opération à l’administration fiscale l’année d’achèvement des travaux ou de l’acquisition du logement. Il faut :

  • joindre des formulaires spécifiques (imprimé 2044 EB, formulaire 2044 SPE, bail locatif…),
  • déclarer le montant des revenus fonciers collectés,
  • renseigner le montant de la réduction d’impôt (imprimé 2042 C),
  • puis réitérer cette déclaration chaque année pendant toute la durée d’engagement.

Et, bien sûr, il faut choisir dès la première année la durée de location souhaitée. Non modifiable par la suite sauf an cas de prolongation.

Pour un maximum de sécurité, à toutes les étapes de votre investissement Pinel, faites-vous accompagner par votre conseiller en gestion de patrimoine !

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