Dispositif Pinel de location : comment réussir un investissement Pinel ?

Actualité fiscale - 15 juin, 2021

La pierre reste le placement préféré des Français. Elle constitue toujours la valeur refuge par excellence, loin devant les livrets d’épargne, l’assurance-vie et les actions boursières. L’investissement locatif, en particulier, offre un triple avantage. Il permet de toucher un revenu complémentaire, de se constituer un patrimoine. Et aussi de réduire ses impôts grâce aux mécanismes de défiscalisation – dont le fameux Pinel. Pour autant, ce type de placement doit être préparé avec un maximum de soin, idéalement en se faisant accompagner d’un conseiller en gestion de patrimoine. Découvrez tous nos conseils pour réussir votre investissement immobilier avec le dispositif Pinel de location.

Calculez l’impact fiscal de votre investissement Pinel

Le dispositif Pinel de location est un mécanisme de défiscalisation immobilière donnant droit à une réduction d’impôt. Le montant que vous pouvez déduire de votre déclaration annuelle dépend de la période de location choisie et du prix d’achat du logement :

• il est plafonné à 21 % du coût du bien pour 12 ans de location,
• dans la limite de 5 500€ du mètre carré,
• sur une base de calcul ne pouvant pas excéder 300 000€.

Cela signifie que dans le meilleur des cas, vous pourrez déduire 63 000€ de vos impôts sur 12 années de location, soit 5 250€ par an.
En somme, le dispositif Pinel de location n’est intéressant que si vous êtes imposé suffisamment pour bénéficier pleinement de la réduction d’impôt.

Tenez compte des contraintes du dispositif Pinel de location pour bénéficier de la réduction d’impôt

Pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel de location dans le cadre de votre investissement, vous devez remplir un certain nombre de conditions relatives au logement et à son emplacement.

D’abord, sachez que seul l’immobilier neuf est accessible à la réduction d’impôt Pinel, l’ancien faisant l’objet d’un dispositif indépendant (Denormandie). Le type de bien ne compte pas : il peut s’agir d’une maison ou d’un appartement, mais toujours acquis à l’état de neuf achevé ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Dans certains cas de figure, des logements anciens sont éligibles au Pinel, mais doivent pour cela avoir été rénovés intégralement et être vendus comme neufs sous le régime de la TVA.

Ensuite, gardez à l’esprit que le dispositif Pinel de location ne s’applique qu’à des zones bien précises : celles où la demande locative est supérieure à l’offre. On parle de « zones tendues » (A, A bis et B1) :

• Paris,
• région parisienne,
• grandes métropoles de province,
• ainsi que la plupart des villes de plus de 250 000 habitants.

Pour connaître le zonage d’une commune, vous pouvez interroger cet outil. Les zones B2 et C ont été exclues du dispositif (sauf cas particuliers).

Estimez votre rentabilité locative avec soin

D’autres contraintes du dispositif Pinel de location pèsent plus spécifiquement sur la rentabilité locative de votre investissement. En effet, la loi Pinel découle d’une volonté d’agrandir le parc locatif et d’en faciliter l’accès aux ménages modestes. Pour cette raison, l’obligation de location adossée au Pinel s’accompagne de plafonds de loyers déterminés en fonction de la zone de la commune :

• 17,55€ par mètre carré et par mois en zone A bis
• 13,04€ par mètre carré et par mois en zone A
• 10,51€ par mètre carré et par mois en zone B1

(Chiffres pour les baux conclus ou renouvelés en 2021, charges non comprises.)

Ces plafonds sont inférieurs de 10 à 20% par rapport aux loyers du marché locatif libre. C’est la  différence que la réduction d’impôt offerte par le dispositif Pinel de location est censée compenser. Néanmoins, il est préférable de bien calculer en amont la rentabilité théorique de votre investissement immobilier pour éviter les mauvaises surprises.

Réfléchissez à la durée de location idéale selon votre situation

Le bénéfice du dispositif Pinel de location vous oblige à vous engager d’emblée pour une durée définie de 6, 9 ou 12 ans.

À ce titre, il est important de savoir deux choses :

1. Vous ne pouvez pas sortir du dispositif avant le terme du délai sans mettre fin à l’avantage fiscal (avec la nécessité de rembourser les montants déduits des impôts jusque-là) ;
2. Vous pouvez choisir une certaine durée puis la prolonger. Par exemple : 6 ans + 6 ans, ou 9 ans + 3 ans, dans la limite de 12 ans, mais pas faire l’inverse ! Si vous optez pour 9 ans de location, vous ne pourrez plus revenir en arrière.

À vous de déterminer en amont la durée de location idéale en fonction de votre situation et de vos objectifs. Si vous souhaitez pouvoir revendre au plus vite, optez pour un engagement de 6 ou 9 ans. Si, au contraire, votre objectif principal est de vous constituer un patrimoine et que vous entendez conserver le bien immobilier une fois le délai écoulé, une durée de 12 ans est intéressante.

Faites-vous accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour votre investissement en loi Pinel

Le dispositif Pinel de location est riche de promesses pour les investisseurs. Mais son utilisation est bien plus complexe qu’il n’y paraît. Car de nombreux paramètres doivent être pris en compte, en ce qui concerne la durée d’engagement ou le choix du logement.

De plus, des questions cruciales se posent en amont du projet : si l’intérêt d’un bien immobilier acheté en Pinel réside essentiellement dans l’avantage fiscal qu’il permet de dégager, quid de sa revente après quelques années de location ? Pourrez-vous réaliser une plus-value ? Ou encore : que se passera-t-il si le promoteur sélectionné pour votre investissement fait faillite avant le terme du chantier ?

Toutes ces questions méritent des réponses claires et précises. Voilà pourquoi vous avez tout intérêt à vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour envisager votre investissement Pinel en toute quiétude.

Un professionnel aguerri vous aidera à faire le bon choix de placement en fonction de votre situation patrimoniale. Et il veillera à ce que votre projet d’investissement vous permette d’atteindre vos objectifs de vie. Et s’il s’avère que le dispositif Pinel de location n’est pas adapté à votre cas particulier, il sera force de proposition pour vous suggérer d’autres outils de défiscalisation plus pertinents !