Actualité fiscale - 3 janvier, 2022

Dans le cadre de votre stratégie patrimoniale, vous envisagez d’investir dans l’immobilier ancien tout en profitant des leviers de défiscalisation ? La dispositif Malraux est peut-être pour vous !

Ce dispositif protège le patrimoine architectural et historique français. Il incite les propriétaires et investisseurs à réaliser des travaux sur des immeubles situés dans des secteurs ciblés, en contrepartie d’une réduction d’impôt conséquente.

Or pour profiter pleinement du dispositif Malraux, plutôt contraignant, il s’agit de bien comprendre son fonctionnement et de préparer votre opération avec soin. Explications.

Qu’est-ce que le dispositif Malraux ?

La loi Malraux est le plus ancien mécanisme de défiscalisation immobilière encore en vigueur. Institué le 4 août 1962 par André Malraux en personne lorsqu’il était ministre de la Culture, ce dispositif a été conçu pour soutenir la restauration des bâtiments remarquables, dans le but :

  1. de sauvegarder le patrimoine architectural français ;
  2. tout en améliorant l’offre locative dans les centres-villes historiques.

Les années passant, le dispositif Malraux a été réformé à plusieurs reprises : en 1995, 2009 et 2017 afin d’être adapté au contexte économique, tant en ce qui concerne :

  • les conditions d’éligibilité ;
  • que les avantages fiscaux offerts.

Mais sa philosophie initiale n’a jamais changé.

Comment fonctionne le dispositif Malraux ?

Contrairement à la loi Pinel, le dispositif Malraux cible les bâtiments anciens et, plus spécifiquement, les travaux de restauration sur les immeubles installés dans des quartiers historiques. Il permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente en contrepartie de :

  • la réalisation de gros travaux,
  • et de la mise en location du bien immobilier restauré.

Quant aux investisseurs, ils sont invités à acquérir des immeubles à rénover pour y réaliser les travaux de réhabilitation nécessaires à la mise en location.

Pour bénéficier de la défiscalisation Malraux, il y a plusieurs conditions à respecter :

1 | Réaliser des travaux éligibles

Ces travaux englobent :

  • la démolition,
  • la reconstitution de l’extérieur du bien,
  • la restauration,
  • ou la transformation d’un bien professionnel en logement.

Ils doivent concerner :

  • l’immeuble dans son entier et aboutir à sa restauration complète,
  • respecter le style architectural originel,
  • faire l’objet d’une autorisation préfectorale préalable,
  • et être suivis par un architecte des Bâtiments de France.

2 | Réaliser des travaux sur des immeubles situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR)

  • Couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé,
  • installés dans un quartier ancien dégradé ou conventionné « nouveau programme national de renouvellement urbain »,
  • concernés par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP),
  • ou bien sur des immeubles dont la restauration a été déclarée d’utilité publique.

3 | Mettre en location l’immeuble restauré

Pour une période d’au moins 9 ans, en commençant dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux. Les biens doivent être proposés en location nue, exclusivement à titre de résidence principale.

Comme vous pouvez le constater, le dispositif Malraux est assez contraignant. En contrepartie, il ouvre droit à une réduction d’impôt non négligeable, ainsi qu’à d’autres avantages.

Quels sont les avantages offerts par la loi Malraux ?

Le principal avantage offert par la loi Malraux, c’est la réduction d’impôt applicable aux dépenses engagées pour la réalisation des travaux. Cette réduction est égale à :

  • 30 % des dépenses pour les immeubles des sites couverts par un PSMV, des quartiers anciens dégradés, ou des quartiers conventionnés.
  • 22 % des dépenses pour les immeubles des sites concernés par un PVAP.

Cela, dans la limite d’un plafond de dépenses fixé à 400 000 € sur 4 ans.

Au mieux, le dispositif Malraux vous permet de réduire vos impôts de 120 000 € sur la période. Sachant que si la fraction de la réduction imputable au titre d’une année d’imposition excède le montant de l’impôt à payer, le solde peut être imputé sur l’impôt des trois années suivantes.

Enfin, la réduction d’impôt accordée n’est pas prise en compte dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.

Le dispositif Malraux offre d’autres avantages :

  • Une fois l’immeuble mis en location, vous n’êtes soumis à aucun plafond de loyer – contrairement au Pinel.
  • Parce que l’immeuble aura été réhabilité et remis aux normes du neuf, les charges futures seront limitées. Et vous n’aurez pas de nouveaux travaux à envisager avant plusieurs années. Ce qui augmentera la rentabilité de l’opération sur le long terme.
  • La valeur d’un immeuble de caractère remis au goût du jour, et idéalement situé en centre-ville, augmentera plus vite que celle d’un bâtiment neuf (ayant moins de 10 ans d’ancienneté) ou d’un bien ancien non réhabilité.

Comment profiter pleinement de la réduction d’impôt Malraux ?

Vous l’aurez sans doute compris : le dispositif Malraux est très attractif sur le plan fiscal. Mais aussi très complexe à mettre en œuvre. S’il permet de réduire ses impôts de façon conséquente, il faut toutefois prendre des précautions afin de ne pas surpayer le bien et de réaliser des travaux rentables.

Pour profiter pleinement de la réduction d’impôt Malraux

Il importe donc de cibler avec soin votre investissement en fonction de la situation géographique de l’immeuble et du coût des travaux. Puisque le bien doit être loué pendant les 9 années qui suivent, il est primordial de choisir une zone où la demande locative est forte. Et où il vous sera possible de fixer des loyers intéressants (dans la limite des montants dictés par le marché).

La proportion des dépenses à engager dans le chantier ne doit pas excéder 70 % du coût total de l’opération (au cas où vous achetez l’immeuble à réhabiliter). Au-delà, la rentabilité de l’opération n’est pas acquise, ou alors l’investissement est d’intérêt limité sur le plan du foncier.

Enfin, dernier point essentiel du dispositif Malraux

Compte tenu de l’importance de la réduction d’impôt, et même s’il a été démocratisé au fil des réformes, le dispositif Malraux reste intéressant surtout pour les contribuables lourdement imposés.

Il est donc crucial de discuter de l’opportunité d’investir en Malraux avec votre conseiller en gestion de patrimoine. Et de vous faire accompagner par ce professionnel dans le choix de votre opération.

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