Transmission d’un bien immobilier : quelles sont vos options ?

Actualité fiscale, Actualité immobilière - 15 juin, 2022

Vous disposez d’un patrimoine immobilier que vous projetez de transmettre à vos enfants ou petits-enfants. Naturellement, vous vous interrogez sur la manière idéale de procéder pour que vos héritiers puissent payer le moins possible de droits de succession (ceux-ci pouvant atteindre jusqu’à 60 %). Comme vous le savez sans doute, en matière de transmission de bien immobilier, il est judicieux d’anticiper et de préparer votre succession de votre vivant !

C’est encore la meilleure façon de protéger vos héritiers, tout en profitant d’une fiscalité attractive applicable aux frais de succession. Quelles sont vos options ? C’est ce que nous vous proposons de découvrir.

La transmission d’un bien immobilier par donation

La donation est l’un des outils les plus couramment employés pour assurer la transmission d’un bien immobilier de son vivant.

Il en existe deux types : la donation simple et la donation-partage. Chacune pouvant être faite au profit d’un ou de plusieurs enfants, mais toujours par le biais d’un acte notarié.

La donation simple

Réalisée dans un contexte familial, la donation simple ouvre droit à un abattement.

Chaque parent peut transmettre jusqu’à 100 000 € à chaque enfant, tous les 15 ans, sans taxes. Il peut s’agir d’une somme d’argent ou d’un bien immobilier, l’exonération étant alors calculée sur un maximum de 100 000 €. Il est intéressant de noter que cet abattement est cumulable ! Un couple peut ainsi organiser la transmission d’un bien immobilier à ses deux enfants pour une valeur totale de 400 000 € sur 15 ans (à raison de 100 000 € par parent et par enfant).

Lors du décès du donateur, le bénéficiaire ne paie pas de droits de succession sur la part transmise du vivant du ou des parents.

Toutefois, la valeur retenue dans le cadre d’une donation simple est celle du bien immobilier au jour du décès. Elle n’est donc pas figée au jour de la donation.

Conséquence : la réévaluation de la valeur du bien peut augmenter la part d’un des héritiers aux dépens des autres et l’amener à dépasser la quotité disponible. Ce qui obligera le propriétaire du bien ayant le plus gagné en valeur à offrir une compensation à ses cohéritiers.

La donation-partage

La donation-partage fonctionne de la même manière que la donation simple et permet la transmission d’un bien immobilier dans la limite de 100 000 € par parent et par enfant.

Mais elle offre un avantage si vous avez plusieurs enfants ! Vous partagez votre patrimoine entre vos héritiers à votre guise, y compris en découpant des lots inégaux. Il est possible, par exemple, en présence de deux enfants, de donner le bien immobilier à l’un d’eux et de verser à l’autre la somme qui correspond à la valeur du bien – de manière à distribuer des parts égales – ou une somme moindre – les parts étant alors inégales.

L’avantage, et non des moindres, réside dans le fait que la valeur des biens est figée au jour de la donation, et non à celui du décès.

Cela évite les litiges qui pourraient intervenir au jour du décès en cas de différences de quotités qui, autrement, donneraient lieu au versement de compensations.

Attention : la donation est un acte irrévocable qui vous fait perdre tout droit sur le bien transmis. C’est pourquoi il est recommandé de procéder à la transmission d’un bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale.

La donation-partage transgénérationnelle

Notez que la donation peut concerner également vos petits-enfants : elle est dite alors « transgénérationnelle ».

Dans ce cadre, chaque grand-parent peut transmettre jusqu’à 31 865 € sans taxes à chacun de ses petits-enfants, tous les 15 ans. Il faut néanmoins, pour cela, obtenir l’accord des enfants.

La transmission d’un bien immobilier par démembrement

En cas de donation, la transmission d’un bien immobilier se fait en pleine propriété : les héritiers prennent possession du bien dans son intégralité.

Mais ce n’est pas la seule façon de transmettre son patrimoine. Il est possible, également, de démembrer le bien, c’est-à-dire de séparer la nue-propriété et l’usufruit.

Concrètement, vous transmettez à vos enfants la nue-propriété du bien immobilier tout en conservant son usufruit. Cela vous donne le droit de :

• continuer à vivre dans le logement (s’il s’agit de votre résidence principale) ;
• ou de l’utiliser à votre guise (dans le cas d’une résidence secondaire),
• mais aussi d’en tirer des revenus locatifs.

Seule la vente vous est interdite sans l’accord des nus-propriétaires. Lors du décès, les héritiers récupéreront la pleine-propriété.

L’avantage ?

Grâce au démembrement, les droits de succession sont calculés sur la valeur de la nue-propriété et non sur celle de la pleine propriété. Les valeurs prises en compte sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation, sachant que la valeur de la nue-propriété augmente avec l’âge du donateur. Celle-ci équivaut à :

• 50 % de la valeur totale entre 51 et 60 ans,
• puis 60 % entre 61 et 70 ans, etc.,
• jusqu’à 90 % à partir de 91 ans.

À l’inverse, la valeur de l’usufruit baisse avec l’âge du donateur.

La transmission immobilière par le biais d’une SCI

Dernière option pour organiser la transmission d’un bien immobilier dans les meilleures conditions, et de votre vivant : créer une société civile immobilière.

Une SCI permet à des particuliers de s’associer pour acquérir et gérer des biens immobiliers. Elle contribue aussi à éviter l’indivision. Elle est dite « familiale » lorsque les associés font partie de la même famille.

Le principe en est simple : chaque associé de la SCI possède un nombre donné de parts. Lorsque le décès d’un associé survient, ses parts sont transmises à ses héritiers, avec des frais de succession réduits. Ces derniers sont calculés sur la valeur des parts de la société, qui elle-même tient compte des dettes éventuellement contractées.

De plus, les droits sont déterminés après déduction d’un abattement. C’est donc un excellent mécanisme pour prévoir la future transmission d’un bien immobilier. Notamment pour un couple qui n’est ni marié, ni pacsé.

Si vous projetez la transmission d’un bien immobilier, n’hésitez pas à discuter des différentes options qui s’offrent à vous avec votre conseiller en gestion de patrimoine. Celui-ci vous aidera à identifier la solution la mieux adaptée à votre situation patrimoniale et à vos projets de vie.