SCI : quelles sont les règles d’imposition ?

Actualité fiscale, Actualité immobilière - 15 mai, 2022

En principe, une société civile immobilière relève de l’impôt sur le revenu (IR). Toutefois, les associés peuvent faire le choix – au moment de créer la SCI ou au cours de sa vie sociale – d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Une décision qui n’est pas sans conséquences sur l’imposition des bénéfices réalisés et sur les plus-values de cession. Afin de vous aider à faire le bon choix, voici ce qu’il faut savoir au sujet des SCI et des règles d’imposition.

SCI : les règles de l’imposition sur le revenu

Pour une SCI, les règles d’imposition qui s’appliquent par défaut sont celles des revenus fonciers.

La société civile immobilière est alors dite « transparente », ce qui rapproche sa fiscalité de celle des particuliers : les associés sont imposés au regard de leur qualité. Les bénéfices imposables sont répartis au prorata de la participation de chacun des membres de la SCI. Ils sont imposés au titre des revenus fonciers, et dilués dans les revenus personnels.

C’est donc le barème de l’impôt sur le revenu qui s’applique ; à savoir :

• 0 % jusqu’à 10 225 €
• 14 % entre 10 226 et 26 070 €
• 30 % entre 26 071 et 74 545 €
• 41 % entre 74 546 et 160 336 €
• 45 % au-delà de 160 336 €

En somme, il revient à chaque associé de déclarer ses revenus tirés de la SCI dans sa déclaration annuelle. La société, elle, ne déclare rien et ne paie pas d’impôt.

Les caractéristiques du régime de l’impôt sur le revenu

Pour une SCI, les règles d’imposition sur le revenu présentent quelques caractéristiques à connaître. Les voici :

Certaines charges peuvent être déduites du résultat annuel de la SCI, comme :

• les intérêts d’emprunt,
• les dépenses consenties pour la réalisation de travaux,
• et les frais de gestion locative, etc.

Si la société civile immobilière n’a pas généré de bénéfice, le déficit foncier est imputable sur les années suivantes, ou sur le revenu imposable de chaque associé dans la limite de 10 700 € par an. Ce qui permet, mécaniquement, de diminuer le montant de l’impôt.

Les dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire de 30 %.

Les plus-values de cession sous le régime de l’IR

En SCI, les règles relatives à l’imposition des plus-values de cession sont celles des particuliers.

La plus-value est calculée de façon simple sans qu’aucun amortissement ne soit pratiqué, en appliquant les abattements prévus pour chaque année de détention au-delà de la cinquième (avec une exonération totale – impôt sur le revenu et prélèvements sociaux – au bout de 30 ans).

SCI : les règles de l’imposition sur les sociétés

Dans le cadre d’une SCI, les règles fiscales ne sont pas forcément celles de l’imposition sur le revenu.

En effet, les associés peuvent faire le choix de l’impôt sur les sociétés. C’est alors la SCI qui est redevable de l’impôt sur les bénéfices à hauteur de 25 % (taux fixe depuis le 1er janvier 2022). On parle ici de « SCI opaque ».

Les petites sociétés peuvent bénéficier d’un taux réduit de 15 % applicable à la tranche de revenus inférieure à 38 120 € lorsque certaines conditions sont respectées :

• moins de 7,63 millions d’€uros de chiffre d’affaires,
• 75 % du capital ou plus détenu par des personnes physiques et entièrement reversé.

De leur côté, les associés sont imposés seulement en cas de distribution des bénéfices sous forme de dividendes. C’est alors le prélèvement forfaitaire qui s’applique, soit 30 %.

Les caractéristiques du régime de l’impôt sur les sociétés

Les deux spécificités de ce régime :

1 > La possibilité de déduire certaines charges du résultat. On peut citer :

• les frais d’acquisition du bien et de gestion locative,
• les coûts relatifs à la création de la société,
• la rémunération du gérant,
• et l’amortissement du bien.

2 > Le principe de la double imposition des résultats (taxation des bénéfices réalisés par la société et des dividendes distribués).

Les plus-values de cession sous le régime de l’IS

En SCI, les règles qui s’appliquent en cas de cession des parts par les associés sont celles des plus-values professionnelles lorsque ceux-ci ont opté pour l’impôt sur les sociétés.

Il est intéressant de savoir que ce régime tient compte des amortissements pratiqués sur le bien immobilier au cours des années de détention par la société. En effet, le montant de la plus-value est réduit des amortissements, selon un calcul complexe qui s’attache aux différentes composantes de l’immeuble.

IR ou IS : comment faire le bon choix pour votre société civile immobilière ?

Le choix des règles d’imposition de la SCI peut se faire lors de la création de la société ou à n’importe quel moment au cours de sa vie sociale, à condition d’effectuer une déclaration auprès du Service des impôts des entreprises.

Pour une SCI, les règles relatives à l’imposition sur les sociétés peuvent sembler plus avantageuses. Toutefois, il est important de comprendre que le choix de l’IS est irrévocable, et qu’il n’est pas dénué de risques. Ainsi, une erreur fiscale pourrait avoir pour conséquence le démarrage d’une procédure de dissolution et de liquidation de la société.

Pour faire le bon choix, il faut avoir connaissance des règles fiscales applicables dans les deux cas de figure et tenir compte de la situation de la SCI et de ses associés.

En effet, l’impôt sur les sociétés peut s’avérer plus intéressant si le taux unique de 25 % (ou le taux réduit de 15 %, le cas échéant) est moindre que les barèmes de l’imposition sur le revenu auxquels sont soumis les associés – sans oublier que les dividendes sont taxés en plus. Et parce qu’il est difficile d’estimer à l’avance le montant du chiffre d’affaires généré, la meilleure solution reste de démarrer avec l’imposition par défaut (IR) et, si cela est pertinent, de passer à l’IS.

Point à ne pas négliger

Autre point important à intégrer à la réflexion : le poids des obligations comptables. Pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, ces obligations sont peu contraignantes, mais elles deviennent plus lourdes lorsqu’il s’agit d’une imposition sur les sociétés. Il faut alors établir (et tenir à jour) les comptes annuels approuvés, puis les déposer auprès du greffe du Tribunal de commerce. Il faut aussi tenir un journal des opérations… et conserver tous les documents pendant au moins 10 ans.

Vous l’aurez compris : dans le cadre d’une SCI, les règles d’imposition ne sont pas simples. En cas de doute, n’hésitez pas à vous faire accompagner, et à demander l’avis de votre conseiller en gestion de patrimoine !