Quelle fiscalité pour votre location meublée non professionnelle (LMNP) ?

Actualité fiscale - 18 janvier, 2022

L’immobilier est un placement sûr. Les investisseurs génèrent un revenu complémentaire tout en se constituant un patrimoine. À ce titre, investir dans un logement à louer meublé peut s’avérer intéressant sur le plan fiscal. En tant que propriétaire bailleur, et si vous ne dépassez pas un certain seuil de revenus, vous relevez du statut LMNP (loueur meublé non professionnel) et bénéficiez d’avantages fiscaux distincts en fonction du régime déclaratif. Properties Patrimoine vous dit tout ce qu’il faut savoir au sujet de la fiscalité de location meublée non professionnelle et de ses avantages.

Dans quels cas relève-t-on du statut LMNP ?

Un propriétaire bailleur relève du statut de loueur meublé non professionnel lorsqu’il propose à la location un bien immobilier prêt à habiter, dans lequel les occupants ont seulement besoin d’apporter leurs affaires personnelles.

Le logement peut être loué comme :

• résidence principale (bail d’un an renouvelable, ou bail étudiant de 9 mois sans reconduction) ;
• ou en meublé de tourisme (régime de la location saisonnière).

Un propriétaire bailleur relève du statut de loueur meublé non professionnel de façon automatique lorsque :

1. ses recettes locatives n’excèdent pas 23 000 € par an ;
2. et qu’elles représentent moins de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal.

Si ces conditions sont réunies, le propriétaire bailleur bénéficie de la fiscalité de location meublée non professionnelle et de ses avantages.

Quels sont les avantages offerts par la fiscalité de location meublée non professionnelle ?

Que votre activité soit habituelle ou occasionnelle, les loyers tirés de cette location sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux¹ (BIC).

La fiscalité de location meublée non professionnelle vous apporte des avantages notables en fonction du régime déclaratif auquel vous êtes soumis. En effet, vous avez la possibilité de déclarer vos revenus :

• au régime forfaitaire ;
• ou au régime réel.

Le régime forfaitaire de déclaration des revenus issus d’une location meublée

En fiscalité de location meublée non professionnelle, le régime forfaitaire (ou micro-BIC) s’applique automatiquement lorsque les revenus locatifs n’excèdent pas 72 600 € dans l’année. (Même si les loyers dépassent le seuil de 23 000 € séparant LMNP et LMP, le statut LMNP peut être conservé s’ils ne constituent pas votre source principale de revenus.)

L’avantage fiscal : en micro-BIC, un abattement de 50 % est appliqué par l’administration fiscale au montant déclaré (total des loyers perçus dans l’année + charges locatives) au titre des charges engagées. Concrètement, cela signifie que seule la moitié de vos revenus est imposable. En contrepartie, vous ne pouvez pas déduire vos charges de vos revenus, ni générer un déficit.

Autre avantage : si vos revenus sont soumis aux prélèvements sociaux, le taux appliqué est limité à 17,2 % lorsque les recettes ne dépassent pas 23 000 €. Il passe à 22,7 % au-delà.

Un exemple de fiscalité de location meublée non professionnelle au régime forfaitaire :

1. Vous touchez 10 000 € de revenus locatifs dans l’année.
2. Lors de la déclaration, le fisc retranche automatiquement 5 000 € au titre de l’abattement de 50 %.
3. Votre revenu imposable est de 5 000 €.

Notez que l’abattement passe à 71 % si vous louez un meublé de tourisme classé.

Le régime réel de déclaration des revenus issus d’une location meublée

Le régime réel s’applique lorsque les revenus locatifs excèdent 72 600 € dans l’année (172 600 € pour un meublé de tourisme classé). L’imposition porte alors sur le montant total des loyers perçus (en comptant les charges locatives).

Au régime réel, vous avez la possibilité de déduire les charges de vos revenus locatifs, mais aussi de déclarer des amortissements. Deux mécanismes qui vous permettent de diminuer votre revenu imposable.

1 | Les charges déductibles des revenus locatifs

Dans le cadre de votre fiscalité de location meublée non professionnelle, elles ne font pas l’objet d’une liste indicative. Pour être éligibles, elles doivent :

• avoir un lien avec l’exploitation du bien immobilier ou sa gestion,
• être justifiées,
• et être déclarées pour l’exercice fiscal pendant lequel elles ont été engagées.

Ces charges concernent :

• les intérêts d’emprunt,
• les travaux réalisés dans le logement,
• les taxes,
• ou encore les frais de gestion et de syndic, etc.

2 | Le mécanisme d’amortissement

Il vous permet de déduire des loyers, chaque année, une partie du prix d’achat du logement. Par exemple, 2 % sur une valeur de 300 000 €, soit 6 000 € par an à déduire des revenus locatifs.

Attention : le calcul du taux d’amortissement fait intervenir des paramètres complexes. L’accompagnement d’un expert en conseil patrimonial est plus que souhaitable pour éviter de commettre des erreurs.

L’avantage étant que l’amortissement est reportable sur les années suivantes, sans limite de temps.

Un exemple de fiscalité de location meublée non professionnelle au régime réel :

1. Vous touchez 10 000 € de revenus locatifs.
2. Vous déclarez 2 000 € d’intérêts d’emprunt, 2 500 € de charges et 1 000 € d’amortissement, soit 5 500 € en tout.
3. Votre êtes imposé(e) sur 4 500 €.

Notez que ces calculs sont simplifiés : ils visent simplement à vous faire comprendre les particularités de la fiscalité LMNP.

Le choix du régime déclaratif

Sachez qu’il est possible de choisir le régime déclaratif au réel même si vos revenus locatifs n’excèdent pas 72 600 € par an. Cela peut être intéressant si le montant de vos charges est supérieur à l’abattement prévu par le régime micro-BIC et/ou si vous souhaitez amortir le prix de votre bien immobilier.

La demande se fait auprès de l’administration fiscale. Toutefois, le régime réel d’imposition suppose de :

• tenir une comptabilité en bonne et due forme,
• déposer des déclarations de résultats.

Sa gestion est donc plus complexe.

Les autres avantages fiscaux du statut LMNP

La fiscalité de LMNP présente d’autres avantages, en fonction des situations :

• Les recettes tirées de la location d’une chambre meublée chez l’habitant ne sont pas imposables lorsqu’elles n’excèdent pas 720 € par an (pour des personnes qui n’y élisent pas domicile). Ou, dans le cas d’une résidence principale, lorsque le loyer demandé est « raisonnable ».
• Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt en LMNP en investissant dans une résidence de service neuve ou en cours de construction sous le régime Censi-Bouvard.
• Enfin, les revenus générés sous le statut LMNP sont exclus du plafonnement des niches fiscales à 10 000 €.

Pour en savoir plus au sujet de la fiscalité de location meublée non professionnelle et faire les bons choix en matière d’investissement et de déclaration, parlez-en à votre conseiller en gestion de patrimoine.

¹ https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F32919