Actualité fiscale - 15 juillet, 2021

La pierre est un levier patrimonial majeur ! On achète de l’immobilier avant tout pour atteindre ses objectifs de vie, qu’il s’agisse de se constituer un patrimoine, de générer des revenus complémentaires ou de préparer l’avenir (retraite, succession). Mis en place par l’État et pérennisés par les gouvernements successifs, les dispositifs de défiscalisation sont pensés pour inciter les investisseurs particuliers à mener à bien un tel projet. Tout en leur faisant bénéficier d’un coup de pouce fiscal. Pour autant, il n’est pas toujours aisé de choisir le bon levier. Par exemple, faut-il plutôt investir en Duflot ou en Pinel ? Quel mécanisme est le mieux adapté à votre situation personnelle et à vos projets ? Pour vous aider à y voir plus clair, on fait le point sur les différences entre ces deux lois de défiscalisation immobilière.

Duflot VS Pinel : deux dispositifs de défiscalisation (quasiment) similaires

Investir en Duflot ou en Pinel ? En réalité, les deux dispositifs sont très proches : le second est le successeur du premier. La loi Duflot, entrée en vigueur au 1er janvier 2013 (et prévue par l’article 80 de la loi de finances pour la même année), avait été conçue pour remplacer le dispositif Scellier en recentrant l’offre de logement :

  • sur les zones tendues – pour les investisseurs ;
  • et sur les ménages modestes – pour les locataires.

Le 1er septembre 2014, la loi Pinel est venue, à son tour, prendre la succession du dispositif Duflot, toujours dans l’optique d’élargir le dispositif et d’en faciliter l’accès aux particuliers.

En d’autres termes, il n’est plus possible d’investir en Duflot depuis que ce mécanisme a été supplanté par la loi Pinel.

Seules les opérations réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 étaient éligibles pour investir en Duflot.

Depuis le 1er septembre 2014, seul le Pinel est accessible dans des conditions proches. Nous allons voir maintenant quelles sont les différences concrètes entre l’ancien dispositif et celui qui est encore en vigueur à ce jour.

Investir en Duflot : un dispositif novateur en son temps, mais décrié

Le dispositif de défiscalisation Duflot portait le nom de l’ancienne ministre du Logement, Cécile Duflot, dans le gouvernement de Jean-Marc Ayrault. C’était à la fois :

  • un mécanisme de défiscalisation immobilière (adossé à une réduction d’impôt) ;
  • et un outil de régulation des loyers dans les zones dites « tendues », où le déséquilibre entre l’offre et la demande locative s’avérait problématique.

Pour investir en Duflot, la loi prévoyait une réduction d’impôt équivalente à 18 % du prix de revient du bien immobilier acquis, en contrepartie d’une durée de location de 9 années. Elle s’appliquait aux :

  • logements neufs ou en VEFA,
  • biens anciens nécessitant d’importants travaux de rénovation (représentant au moins 25 % du coût total de l’opération),
  • biens anciens faisant l’objet de travaux de réhabilitation,
  • et aux locaux professionnels transformés en habitations.

Elle imposait également des plafonds de loyer à respecter en fonction de la zone concernée : A, A bis, B1 ou B2 dans des cas particuliers (sous réserve de la délivrance d’un agrément de l’État).

La possibilité d’investir en Duflot devait donner accès, aux particuliers, à la sphère de l’investissement locatif, tout en stimulant la construction de logements neufs de manière à augmenter le nombre de biens disponibles à la location. La loi devait aussi avoir un effet bénéfique sur l’environnement en contraignant les investisseurs à :

  • acquérir des biens étiquetés « BBC 2012 » ;
  • ou à effectuer des travaux permettant aux logements d’obtenir cette étiquette.

Néanmoins, les trop nombreuses contraintes qui pesaient sur les investisseurs, et qui en faisaient un dispositif décrié en son temps, expliquent que ce mécanisme n’ait pas eu les effets désirés. La loi Pinel en a donc repris les grandes lignes tout en améliorant les choses.

Investir en Pinel : une stratégie d’investissement plus souple et plus attractive

S’il n’est plus possible d’investir en Duflot, c’est parce que la loi Pinel a pris sa suite à compter du 1er septembre 2014. Nommée d’après la successeure de Cécile Duflot au ministère du Logement, Sylvia Pinel, cette loi de défiscalisation immobilière s’est immédiatement distinguée en offrant :

  • davantage de souplesse aux investisseurs,
  • ainsi qu’un avantage fiscal plus important.

Le levier Pinel a corrigé les points les plus contestés par les professionnels et les candidats à l’investissement. Et ce levier a élargi le champ d’application de la loi. Avec un certain succès, puisque le dispositif est encore en vigueur à ce jour – au gré de quelques modifications.

Duflot VS Pinel : les différences entre les deux dispositifs

Concrètement, quels changements ont été apportés par la loi Pinel ? Pourquoi est-ce comparablement plus intéressant d’actionner ce levier que d’investir en Duflot ? Le dispositif Pinel a…

  • Élargi l’étendue du territoire éligible à l’investissement. À compter de l’entrée en vigueur de la loi Pinel, l’ensemble du territoire français était éligible. Le zonage s’est restreint une première fois en 2017 (exclusion de la zone C). Puis une seconde fois en 2020 (exclusion de la zone B2). Aujourd’hui, seules les zones A, A bis et B1 sont concernées.
  • Injecté plus de souplesse dans le dispositif, en prévoyant trois périodes de location au lieu d’une (6, 9 et 12 ans) correspondant chacune à une réduction d’impôt spécifique (12 %, 18 % et 21 %).
  • Revu à la hausse les plafonds de ressources pour les locataires, de sorte que les biens locatifs Pinel puissent s’adresser à un plus grand nombre de candidats sans perdre de vue le but premier du dispositif.
  • Permis aux propriétaires de louer le logement faisant l’objet de la réduction aux membres de leur famille (ascendants ou descendants).

Pour le reste, les conditions d’accès sont identiques. Pour investir en Pinel, comme autrefois pour investir en Duflot, il faut cibler un logement neuf ou en VEFA. [Attention : les biens anciens ont été sortis du dispositif et sont désormais visés par la loi Denormandie]. Et vous devez respecter un prix plafond de 300 000€ (et 5 500€ du mètre carré).

Le logement doit être utilisé par les locataires à titre de résidence principale. La mise en location est obligatoire au maximum dans les douze mois qui suivent l’acquisition ou la fin du chantier.

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Ce qu’il faut retenir,

En somme, s’il n’est plus possible d’investir en Duflot, son successeur offre de meilleures conditions pour réaliser un investissement locatif.

Néanmoins, malgrè la prorogation jusqu’en 2024, les avantages fiscaux associés diminueront progressivement au cours des deux dernières années d’existence du dispositif. En 2023, la réduction fiscale sera ainsi ramenée à :

  • 10,5 % au lieu de 12 % pour 6 ans de location,
  • 15 % au lieu de 18 % pour 9 ans,
  • et 17,5 % au lieu de 21 % pour 12 ans.

Il est donc plus que souhaitable de recourir à la loi Pinel avant 2023. Parlez-en avec votre conseiller en patrimoine immobilier !

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