Le dispositif Robien pour l’investissement locatif : de quoi s’agit-il ?

Actualité fiscale - 1 novembre, 2021

Le dispositif de Robien fait partie de ces mesures fiscales dédiées à l’investissement locatif qui ont précédé les mécanismes comme le Scellier, le Duflot ou le Pinel. La loi Robien, réservée aux investissements réalisés pour l’acquisition de logements neufs et anciens réhabilités, permettait aux particuliers d’amortir le prix de revient du bien acquis pendant toute la durée d’engagement, en contrepartie de sa mise en location. Elle s’est appliquée de 2003 à 2009. Retour sur ce mécanisme de défiscalisation essentiel.

Qu’est-ce que le dispositif de Robien pour l’investissement locatif ?

Successeur de la loi Besson de 1999, le dispositif de Robien pour l’investissement locatif est entré en vigueur en 2003 et s’est arrêté en 2009. Cet outil de défiscalisation immobilière donnait l’opportunité aux investisseurs particuliers de bénéficier d’un régime d’amortissement accéléré. Acheter un logement neuf ou assimilé permettait de déduire des revenus fonciers un amortissement équivalent à un pourcentage du prix d’acquisition. Et ce, pendant toute la durée d’engagement (jusqu’à 15 ans en Robien classique).

Pour rappel, l’amortissement est une charge déductible du revenu foncier imposable, au même titre que d’autres charges liées à la détention ou à la gestion du bien (frais de gestion locative, frais d’assurance, intérêts d’emprunt, etc.). Il entraîne une diminution de l’impôt sur le revenu.

Par exemple, le dispositif de Robien classique prévoyait un amortissement à hauteur de 8 % pendant les 5 premières années de location. Un investisseur ayant acheté un bien immobilier au prix de 100 000 € pouvait déduire de ses revenus fonciers 8 000 € par an. Et ainsi générer un déficit foncier venant en déduction du revenu global jusqu’à 10 700 € par an, et reportable sur les 10 années suivantes.

Quel était le montant déductible au titre de l’amortissement Robien ?

Avant toute chose, il faut savoir qu’il n’a pas existé « un » dispositif de Robien, mais plusieurs :

• le « Robien classique » entre 2003 et 2006,
• le « Robien ZRR » de 2004 à 2006,
• et les « Robien recentré » et « Robien ZRR recentré » entre 2006 et 2009.

Le montant déductible au titre de l’amortissement variait en fonction du mécanisme.

Le dispositif Robien classique

Le dispositif de Robien classique pour l’investissement locatif donnait droit à un amortissement égal à :

• 8 % du prix de revient du logement par an pendant les 5 premières années ;
• 2,5 % du prix de revient par an pendant les 4 années suivantes et pour toute la période de prolongation (jusqu’à 15 ans en tout).

Ce mécanisme permettait également de déduire des revenus fonciers jusqu’à 8 % des dépenses consenties. Elles pouvaient concerner des travaux de reconstruction ou d’agrandissement pendant les 5 premières années. Puis jusqu’à 2,5 % pendant les 4 années suivantes, ainsi que 10 % des dépenses d’amélioration pendant 10 ans.

La version initiale du dispositif de Robien permettait ainsi d’amortir jusqu’à 65 % du prix de revient sur 15 ans.

Le dispositif Robien recentré

La version « recentrée » du dispositif de Robien a réduit le montant de l’amortissement déductible des revenus fonciers. Il était alors possible de déduire…

• 6 % du prix de revient du logement (ou des dépenses relatives aux travaux de construction ou d’agrandissement) par an pendant les 7 premières années ;
• 4 % du prix de revient par an pendant les 2 années suivantes (soit un total de 9 ans) ;
• 10 % des dépenses d’amélioration pendant 10 ans.

La version recentrée du dispositif permettait ainsi d’amortir jusqu’à 50 % du prix de revient du logement sur 9 ans.

Le dispositif Robien ZRR

Le dispositif de Robien ZRR s’appliquait aussi bien à la version classique qu’à la version recentrée. Il concernait les biens situés en zone de revitalisation rurale. Il permettait de bénéficier, en plus de l’amortissement prévu, d’une déduction spécifique de 26 % durant la période d’engagement.

Quelles étaient les conditions d’accès au dispositif de Robien ?

Comme tous les mécanismes de défiscalisation immobilière, le dispositif de Robien prévoyait toute une série de conditions d’éligibilité touchant à la fois au type de logement et à sa mise en location. Quelles étaient ces conditions ?

Les conditions relatives au logement acquis

Pour bénéficier de l’amortissement prévu par le dispositif de Robien, le particulier devait investir dans :

• un logement neuf (en construction, achevé, en VEFA, ou dont la construction résultait de son initiative personnelle) ;
• un logement ancien ou ne satisfaisant pas aux conditions de décence, et ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation ;
• un local affecté à un autre usage que l’habitation et transformé en logement.

Cela, n’importe où en France métropolitaine ou dans les DROM-COM.

Les conditions relatives à la location

Dans le cadre de la loi Robien, il fallait également respecter des exigences locatives strictes. Ainsi, le logement acquis devait être…

• loué dans le cadre d’un bail de location nue dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux ou l’acquisition ;
• loué à titre de résidence principale pour le locataire ;
• mis en location pendant une période définie: jusqu’à 15 ans avec le Robien classique (9 ans + deux périodes de 3 ans) et jusqu’à 9 ans avec le Robien recentré (sans possibilité de reconduction) ;
• loué à des locataires autres que des membres du foyer fiscal du propriétaire (avec la possibilité de louer à des ascendants ou à des descendants), sans conditions de ressources.

À cela, il fallait ajouter l’obligation de respecter un loyer plafonné, fixé par décret en fonction de la zone géographique concernée (comme c’est aujourd’hui le cas pour le dispositif Pinel). Ces plafonds avaient subi une modification à l’occasion de la mise en place du Robien recentré en 2006.

Il est à noter que la gestion locative du logement pouvait être déléguée à un organisme (public ou privé). Néanmoins, cela est possible à condition que ce dernier ne fournisse pas de prestations de type hôtelier ou parahôtelier.

En somme, le dispositif de Robien offrait de nombreux avantages aux particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif. S’il n’existe plus, il a néanmoins été remplacé par des mécanismes au moins aussi intéressants. Ceux-ci sont adaptés aux différents projets locatifs : Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard… Pour choisir le bon dispositif de défiscalisation, parlez-en avec votre conseiller en gestion de patrimoine !