Dispositif loi Scellier : de quoi s’agit-il ?

Actualité fiscale - 1 octobre, 2021

Depuis le début des années 2000, l’État a mis en place de nombreux dispositifs de défiscalisation portant sur l’immobilier. Et ceci pour inciter les particuliers à investir dans le locatif. Le dispositif loi Scellier, qui s’est appliqué de 2009 à 2012, a ainsi bénéficié à un grand nombre de contribuables. Avant d’être successivement remplacé par le Duflot, puis le Pinel (toujours d’actualité). Aujourd’hui, nous vous proposons de découvrir ce dispositif Scellier sans lequel la loi Pinel n’existerait pas.

Qu’est-ce que le dispositif loi Scellier ?

La loi Scellier portant sur l’investissement locatif est un mécanisme de défiscalisation immobilière. Entrée en vigueur au 1^er janvier 2019, la loi a succédé au dispositif Robien, dont elle conservait la philosophie :

• le fait de bénéficier d’un avantage fiscal en contrepartie de l’acquisition d’un bien immobilier neuf,
• et de sa mise en location pendant une période de temps définie.

En l’occurrence, le bénéfice fiscal était une réduction d’impôt calculée sur la base du prix de revient du logement acheté.

Le dispositif loi Scellier a pris fin le 31 décembre 2012, remplacé par la loi Duflot. Néanmoins, il a continué à s’appliquer jusqu’au 31 mars 2013 pour les logements ayant fait l’objet d’un engagement pris avant la fin de l’année 2012.

Comment fonctionnait le dispositif Scellier ?

Comme tous les mécanismes de défiscalisation, le dispositif loi Scellier était assujetti à des critères d’éligibilité stricts. Ces critères portent à la fois sur le logement acquis et sur les conditions de location. Quels étaient ces critères ?

• Pour bénéficier de la réduction d’impôt prévue par le dispositif loi Scellier, il fallait acquérir un bien immobilier neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), conforme à un seuil de performance énergétique. Le bien devant être labellisé « BBC 2005 », avec néanmoins un avantage fiscal réduit si ce n’était pas le cas, et situé dans une zone tendue (voir plus bas). L’avantage fiscal s’appliquait également aux locaux commerciaux transformés en logements.
• En outre, le logement devait être mis en location pour une période minimale de 9 ans (dans le cadre du dispositif loi Scellier classique), dans les 12 mois suivant son acquisition ou son achèvement, et uniquement à usage de résidence principale dans le cadre d’un bail nu. Ajoutons à cela que les loyers devaient être inférieurs au marché. Ils étaient donc plafonnés en fonction des zones.
• Enfin, les locataires ne devaient pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire. Dans certains cas, ils étaient également soumis à des plafonds de ressources.

Les zones tendues prévues par le dispositif loi Scellier désignaient, comme c’est encore le cas aujourd’hui, des territoires caractérisés par un déséquilibre marqué entre la demande locative et l’offre de logements. En l’occurrence, le Scellier s’appliquait aux zones :

• A bis,
• A,
• B1 et B2,
• ainsi que la zone C sous condition d’agrément.

Quels étaient les avantages offerts ?

À condition de respecter les critères indiqués plus haut, un contribuable pouvait bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur la base du prix de revient du logement acquis. Le montant de cette réduction a varié tout au long de la durée de vie du dispositif loi Scellier. Les montants mentionnés ci-dessous étaient valables pour l’achat d’une habitation en métropole :

• En 2009 et 2010 : 25 % du prix du bien acheté
• 2011 : 22 %
• 2012 : 13 %

Cette réduction était soumise à deux plafonds :

• Le premier concernant le prix d’acquisition du bien immobilier (300 000 € par logement et par an),
• le second relatif à la surface habitable. Réduction de 2 100 € par m² en zone B2 jusqu’à 5 000 € en zones A bis et A.

Par exemple, pour un bien d’une valeur de 200 000 € acquis en 2010, le dispositif permettait d’obtenir 50 000 € de réduction d’impôt sur 9 ans, soit 5 555 € par an. Pour un logement acquis au même prix en 2012, la réduction était de 26 000 € sur 9 ans, soit 2 888 € par an.

De plus, si le montant de la réduction excédait l’impôt sur le revenu dû pendant l’année, le solde en pouvait être imputé sur le revenu des années suivantes, pendant 6 ans. Mais à condition de continuer à louer le logement, y compris au-delà de la période initiale de 9 années.

À retenir

Notez que l’avantage fiscal prévu par le dispositif loi Scellier ne prendra fin qu’au 31 décembre 2021 (pour le Scellier classique). En effet, la durée de location étant de 9 ans, les biens immobiliers achetés en 2012 bénéficient toujours de la réduction d’impôt, jusqu’à fin 2021. Et plus tard encore si la période de location a été allongée dans le cadre du Scellier intermédiaire. Car il existait plusieurs formules du Scellier !

Quelles étaient les formules du Scellier ?

En effet, plutôt que de parler « du » dispositif loi Scellier, il faudrait évoquer « les » dispositifs portant ce nom. La loi de défiscalisation se déclinait selon trois formules :

• Le Scellier classique, donnant droit à une réduction d’impôt sur 9 ans (avec des plafonds pour les loyers, mais pas pour les ressources des locataires). À noter que le Scellier via SCPI fonctionnait selon des modalités identiques.
• Le Scellier intermédiaire, ouvrant sur une réduction d’impôt répartie sur 9 ans, 12 ans ou 15 ans (pour un avantage maximal de 21 % en 2021). À laquelle venait s’ajouter une déduction de 30% à valoir sur les revenus bruts pendant toute la période de location. En contrepartie, les plafonds de loyers étaient plus contraignants, et les locataires soumis à des plafonds de ressources.
• Le Scellier outre-mer, applicable aux opérations réalisées entre le 27 mai 2009 et le 31 décembre 2012 pour des biens acquis dans les départements et les territoires d’outre-mer, selon des modalités reprenant celles du dispositif loi Scellier intermédiaire : trois périodes de location, abattement de 30 % sur les revenus locatifs, et plafonds pour les loyers comme pour les ressources.

Quel héritage pour le dispositif loi Scellier ?

Le dispositif loi Scellier a pris fin au 31 décembre 2012, mais il a été remplacé d’abord par la loi Duflot (du 1^er janvier 2013 au 31 août 2014), ensuite par la loi Pinel, toujours en vigueur.

Or on peut constater que les modalités d’application du Pinel s’inspirent largement de celles qui présidaient à l’obtention de la réduction Scellier. Et notamment du Scellier intermédiaire :

• Achat dans le neuf,
• période de location fixée en amont (avec une déclinaison sur 6, 9 et 12 ans dans le cas du Pinel),
• montant de la réduction d’impôt articulée à la durée locative,
• plafonds convenus pour les loyers et les ressources des locataires…

La loi Pinel est donc l’héritière du dispositif loi Scellier sur l’investissement locatif, et offre des avantages fiscaux extrêmement attractifs. Elle a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2024. Pourquoi ne pas en parler avec votre conseiller en gestion de patrimoine, et ainsi profiter du dispositif avant qu’il ne prenne fin ?