Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?

Actualité fiscale - 15 février, 2022

Les mécanismes de défiscalisation immobilière sont particulièrement adaptés aux projets d’investissement locatif. Ils aident les particuliers à se constituer un patrimoine tout en faisant porter une partie de la charge financière sur l’État, par le biais d’une réduction d’impôt. Le dispositif Denormandie est de ceux-là.

Considéré comme le jumeau du Pinel, le Denormandie s’applique à l’immobilier ancien (avec travaux) et permet d’économiser jusqu’à 63 000 € sur 12 ans, en contrepartie de la mise en location du logement acquis. Focus sur ce mécanisme d’investissement attractif.

Dispositif Denormandie : de quoi s’agit-il ?

Créé par la loi de finances pour 2019, le dispositif Denormandie complète l’arsenal de leviers mis en place par l’État pour inciter les investisseurs à acheter des biens locatifs. En l’occurrence, la loi Denormandie reprend les composantes du dispositif Pinel, mais en se focalisant sur le parc immobilier ancien.

En contrepartie de l’achat, de la rénovation et de la mise en location d’un logement, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix de revient du bien concerné.

Attention, cependant : le choix de la ville n’est pas libre. Le logement acheté doit être :

• situé dans une zone labellisée Cœur de Ville¹,
• dans une commune ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire², ou dans une commune dont le parc résidentiel nécessite d’être réhabilité.

Vous n’avez donc pas forcément le choix de votre investissement locatif. Néanmoins, la contrepartie fiscale s’avère très intéressante, comme nous allons le voir tout de suite.

Quelle réduction d’impôt peut-on obtenir grâce à la loi Denormandie ?

Au même titre que les autres mécanismes de défiscalisation, le dispositif Denormandie se caractérise par un avantage fiscal notable. Il prend la forme d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du logement. Son montant dépend de deux grands facteurs :

1 | La période de location choisie

Vous pouvez mettre le bien immobilier en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Le taux de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée : respectivement 12 %, 18 % et 21 %.

Elle s’applique à hauteur de :

• 2 % par an jusqu’à 9 ans,
• puis 1 % par an entre la dixième et la douzième année.

2 | Le prix du bien immobilier

Quelle que soit la période de location choisie, la réduction d’impôt permise par le dispositif Denormandie est :

1. plafonnée à 300 000 € (et à 5 500 € par mètre carré),
2. par année d’imposition et par contribuable.

Ce qui signifie que la somme prise en compte pour calculer votre avantage fiscal ne peut pas excéder 300 000 € (même si vous achetez un logement plus cher).

De sorte que la réduction d’impôt maximale qu’il est possible d’obtenir est limitée à 63 000 € sur 12 années de location, soit 5 250 € par an. Il est toutefois possible d’en bénéficier pour deux investissements annuels.

Le dispositif Denormandie s’avère donc très attractif. À condition d’avoir deux points essentiels à l’esprit :

• La réduction d’impôt n’est pas reportable, même si elle n’est pas consommée dans l’année.
• Elle entre dans le plafonnement annuel des niches fiscales (10 000 € par an).

Quelles sont les conditions à respecter pour réaliser un investissement sous le régime Denormandie ?

Vous vous en doutez : pour bénéficier de cette réduction d’impôt, il y a un certain nombre de conditions à respecter. Quelles sont les règles à suivre pour profiter du dispositif Denormandie ?

Les conditions relatives au logement

Comme nous l’avons vu plus haut, le bien immobilier faisant l’objet de l’investissement en Denormandie doit être :

1. ancien,
2. situé dans l’une des villes françaises concernées par un programme de réhabilitation.

À partir de là, trois options s’offrent à vous :

• investir dans un bien immobilier à rénover ;
• acheter un logement ayant déjà fait l’objet d’une opération de rénovation (prise en charge par des professionnels, factures à l’appui) ;
• ou acquérir un local commercial à transformer à usage d’habitation.

Dans tous les cas de figure, les travaux (de rénovation ou de transformation) sont au cœur du dispositif Denormandie. Ils doivent représenter 25 % du coût total de l’opération (prix d’acquisition + dépenses engagées dans le chantier). Ces travaux doivent viser à…

• Créer de la surface habitable.
• Améliorer les performances énergétiques du bien. Au moins 30 % de gain énergétique pour les logements individuels !
• Et/ou concerner l’une des interventions suivantes : isolation des combles ou des murs, remplacement des fenêtres, changement de la chaudière ou du système de production d’eau chaude sanitaire.

Le chantier doit être achevé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’acquisition du logement.

Les conditions relatives à la mise en location

Le dispositif Denormandie stimule l’investissement locatif, il est donc naturel que plusieurs conditions d’application concernent la mise en location du logement acquis. Voici ce qu’il faut retenir :

• Le bien immobilier doit être mis en location au plus tard le 12^e mois qui suit son acquisition ou son achèvement.
• Il doit être proposé en location nue, à titre de résidence principale (pas de meublé, pas de location saisonnière).
• Les locataires sont soumis à des conditions de ressources. Les plafonds applicables sont les mêmes qu’en Pinel. Ils dépendent à la fois de la zone géographique et du nombre de personnes qui composent le foyer fiscal.
• Le loyer du logement est plafonné. Là encore de la même façon qu’en loi Pinel. En 2021, ces plafonds étaient les suivants (par m² habitable) : 17,55 € en zone A bis, 13,04 € en zone A, 10,51 € en zone B1 et 9,13 € en zone B2.

Comme pour le Pinel, il est possible de proposer le logement à un ascendant ou à un descendant, sans remettre en cause l’avantage fiscal. À condition, bien entendu, d’appliquer un loyer raisonnable (pas question de le sous-évaluer).

En conclusion, le dispositif Denormandie constitue une bonne opportunité pour investir dans un bien immobilier ancien à mettre en location. Parlez en avec votre conseiller en gestion de patrimoine pour vous assurer que ce type d’investissement est bien adapté à :

• votre situation patrimoniale,
• et à vos objectifs de vie.

Et notez que le mécanisme est actif jusqu’au 31 décembre 2023.

¹ https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/programme-action-coeur-de-ville

² https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/operation-de-revitalisation-de-territoire-ort