Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Actualité financière - 1 juillet, 2021

Vous avez réalisé un investissement locatif, ou vous envisagez de le faire, dans le cadre de votre stratégie patrimoniale. Les revenus tirés de cette location, sous forme de loyers, sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ils doivent donc faire l’objet d’une déclaration auprès de l’administration fiscale. Toutefois, si les charges générées par le logement mis en location sont supérieures aux recettes perçues dans l’intervalle d’une année, il est possible d’imputer la différence sur votre revenu global. C’est ce qu’on appelle le déficit foncier. De quoi s’agit-il ? Quels sont les avantages du déficit foncier dans le cadre de votre placement immobilier ? Et comment ça marche ?

C’est quoi le déficit foncier ?

Le déficit foncier s’applique à une situation bien particulière. Vous devez proposer un bien immobilier à usage d’habitation en location nue, c’est-à-dire vide de tout mobilier et adossé à un bail de trois ans. Vous devez percevoir des revenus locatifs. La location du logement doit être effective et permanente, ce qui exclut les périodes de vacance locative même si vous percevez des revenus de remplacement (par le biais d’une assurance, par exemple). Enfin, vous devez déclarer ces revenus sous le régime d’imposition au réel, auquel vous êtes soumis dès que vous dépassez 15 000€ de revenus locatifs par an, ou bien si vous en faites la demande auprès de l’administration fiscale.

Lorsque toutes ces conditions sont réunies, vous avez la possibilité de déduire vos charges des revenus fonciers que vous déclarez pour votre bien immobilier en location. Ces charges correspondent aux dépenses réellement engagées au cours de l’année fiscale pour :

• le remboursement,
• l’entretien,
• ou la gestion du logement concerné.

C’est là que les choses deviennent intéressantes. Il peut arriver que le montant cumulé des charges soit supérieur à celui des loyers. Concrètement, cela veut dire que votre location ne vous rapporte pas d’argent : la somme que vous déboursez comme propriétaire de ce logement n’est pas couverte par les loyers perçus durant l’année. Dans ce cas précis, vous générez ce que l’on appelle un déficit foncier.

Ce déficit, vous pouvez le déduire de votre revenu global. C’est-à-dire du montant sur lequel vous êtes imposé au titre de l’impôt sur le revenu (plus d’explications ici). Cela contribue à baisser la somme imposable, donc à réduire mécaniquement votre impôt.

Pourquoi le déficit foncier est-il avantageux ?

Parce que le déficit foncier s’impute sur vos revenus et vous permet de réduire la somme prise en compte par l’administration fiscale pour calculer votre impôt. De cette façon, non seulement vous ne perdez pas d’argent lorsque votre investissement locatif vous coûte plus qu’il ne vous rapporte (même s’il ne faudrait pas que cette situation perdure !), mais vous bénéficiez, en outre, d’un coup de pouce fiscal qui s’applique à l’ensemble de vos revenus. Il s’agit donc d’une forme de défiscalisation, même si ce dispositif est très différent d’un Pinel ou d’un Malraux.

Le principe du déficit foncier est d’autant plus intéressant qu’il est possible de déduire des revenus locatifs un grand nombre de charges :

• les charges relatives au remboursement du crédit souscrit pour l’achat du logement : intérêts d’emprunt et frais d’assurance crédit ;
• les charges générées par l’exploitation du logement : charges de copropriété, charges locatives qui n’ont pas été récupérées auprès du locataire (par exemple en raison de son départ avant régularisation), taxe foncière, primes d’assurance habitation, frais de gestion locative professionnelle, frais d’administration (rémunération du syndic de copropriété et du concierge…) ;
• les frais liés à l’entretien et aux réparations du logement.

Attention : si les intérêts d’emprunt sont supérieurs aux revenus locatifs, ils ne sont pas déductibles du revenu global, mais seulement des revenus fonciers.

Grâce au mécanisme du déficit foncier, vous pouvez aussi en profiter pour réaliser certains travaux dans le logement, dès lors qu’ils visent à le rénover ou à faciliter sa mise en location. Le détail des travaux déductibles des revenus fonciers est accessible sur le site des impôts.  Il s’agit des travaux :

• d’amélioration du bien,
• de réparation,
• ou d’entretien.

Les chantiers ayant pour but de construire, de reconstruire ou d’agrandir le logement ne sont pas intégrés au dispositif.

Comment fonctionne t-il ?

Voyons maintenant comment fonctionne concrètement le déficit foncier. Pour les besoins de la démonstration, nous allons imaginer que vous êtes propriétaire d’un appartement loué vide. Et que vous déclarez vos revenus locatifs « au réel » parce que vous en avez fait la demande. Sur une année, vos revenus et vos charges se répartissent comme suit :

• 12 000€ de revenus locatifs
• 6 000€ d’intérêts d’emprunt
• 8 000€ de charges diverses

Ce qui fait un total de 14 000€ de charges. Une simple opération permet de calculer le déficit foncier : 12 000 – 14 000 = 2 000€ de déficit. Vous pouvez donc déduire 2 000€ de votre revenu imposable. (Notez que si le montant des intérêts était supérieur à celui des revenus, le déficit serait imputable seulement sur les revenus fonciers des années suivantes, pendant un maximum de 10 ans.)

Lors de votre déclaration aux impôts, les charges déductibles sont à renseigner via le formulaire n°2044. Ce dernier est à joindre à la déclaration globale des revenus (formulaire n°2042).

Attention : les charges que vous déclarez peuvent faire l’objet d’une vérification de la part de l’administration fiscale ! Il vous faudra alors présenter des justificatifs afin de démontrer le bien-fondé de la déduction dont vous avez bénéficié.

Point supplémentaire

Il faut savoir également que la déduction est plafonnée à 10 700€ par an. Mais l’excédent peut être reporté et déduit de l’ensemble de vos revenus pendant 6 ans, ou de vos seuls revenus fonciers pendant 10 ans. De plus, cet avantage se cumule avec d’autres niches fiscales. C’est un atout non négligeable !

Vous savez désormais comment fonctionne le déficit foncier et quels avantages vous apporte ce mécanisme. Il s’agit d’un levier intéressant pour tirer parti de votre investissement locatif, mais aussi pour réduire vos impôts. Pour en savoir plus, pourquoi ne pas en parler avec votre conseiller en gestion de patrimoine ?