Actualité fiscale - 1 février, 2022

Pour que votre investissement immobilier soit rentable sur le long terme, vous avez tout intérêt à prendre soin de votre logement. Cela, pour qu’il continue à répondre aux obligations de décence, pour qu’il reste séduisant aux yeux des candidats à la location. Et aussi pour en augmenter la valeur en vue d’une future revente – avec une belle plus-value à la clé. Or il se trouve que le financement des travaux de rénovation peut être optimisé grâce à un certain nombre d’aides publiques, accessibles aux propriétaires bailleurs. Le plus souvent, elles se focalisent sur l’amélioration des performances énergétiques. Faisons le point sur les aides à la rénovation de logement.

Comprendre les aides à la rénovation de logement (et leurs avantages)

Rénover un bien immobilier coûte cher. En fonction des travaux envisagés, entre simple rajeunissement et réhabilitation complète, la facture peut aisément atteindre cinq chiffres. Heureusement, l’État français a mis en place un certain nombre d’aides à la rénovation de logement. Celles-ci permettent de réduire l’investissement nécessaire et d’améliorer la rentabilité d’un tel chantier.

La grande majorité de ces aides (celles, du moins, qui sont accessibles aux bailleurs) se focalisent sur l’amélioration ou la rénovation énergétique des bâtiments. Cela signifie qu’elles sont conditionnées à la réalisation de travaux visant à réduire les consommations énergétiques du logement comme :

  • La réfection de l’isolation thermique (murs extérieurs, combles, planchers),
  • le changement des fenêtres et des portes extérieures,
  • le remplacement des équipements de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, etc.

De tels travaux offrent de multiples avantages. Ils contribuent à optimiser le confort thermique de l’habitation. Et à limiter les dépenses relatives aux consommations énergétiques (en particulier le chauffage). Elles tendent également à améliorer la durée de vie du bâti (en réduisant l’humidité dans les murs et dans la charpente) et à augmenter sa valeur.

Ces aides à la rénovation de logement sont donc très avantageuses pour les propriétaires bailleurs. Quelles sont-elles ?

La réduction d’impôt Denormandie

Le dispositif Denormandie est souvent considéré comme le « Pinel ancien ». Contrairement aux aides à la rénovation de logement plus classiques, il prend la forme d’un avantage fiscal. Pour exemple, les propriétaires bailleurs peuvent obtenir une réduction d’impôt en contrepartie de l’acquisition et de la rénovation d’un bien immobilier ancien, à mettre en location pour une période de 6, 9 ou 12 ans. Les loyers sont plafonnés, tout comme les revenus des locataires.

Les travaux éligibles doivent représenter 25 % au moins du coût total de l’opération d’acquisition, et aboutir à une amélioration d’au minimum 20 % de la performance énergétique. En complément, il est possible d’intégrer au calcul les dépenses relatives à la création de surface habitable tels que :

  • L’aménagement des combles,
  • l’installation d’une véranda chauffée, etc.

Cet avantage ne s’applique toutefois que dans les communes inscrites au programme Action cœur de ville, dont le but est de redynamiser le centre-ville. Il est prévu pour prendre fin le 31 décembre 2022.

L’éco-prêt à taux zéro

L’« éco-PTZ » est sans doute l’une des aides à la rénovation de logement les mieux connues du grand public. Grâce à ce dispositif, les propriétaires bailleurs ou occupants ont la possibilité d’emprunter jusqu’à 50 000 € sans intérêts pour réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique. L’aide n’est pas restreinte par des conditions de ressources. Et elle s’applique également aux sociétés civiles non soumises à l’impôt sur les sociétés (s’il y a au moins une personne physique parmi les associés).

Dans le détail, vous pouvez emprunter entre 7 000 € et 50 000 € en fonction de la nature des travaux réalisés. La durée de l’éco-prêt à taux zéro ne peut pas excéder 20 ans. Mais il est possible d’en souscrire un second cinq ans après le premier. Enfin, le logement concerné doit être achevé depuis plus de deux ans, et loué à titre de résidence principale.

Le dispositif MaPrimeRénov’

Lancée le 1er janvier 2020, MaPrimeRénov’ combine trois aides à la rénovation de logement :

  • deux dispositifs de l’Agence nationale de l’habitat (Anah),
  • et le crédit d’impôt pour la transition énergétique.

Ce levier financier s’adresse aux propriétaires bailleurs et occupants, sans conditions de ressources. Mais son montant est calculé en fonction des revenus du ménage et de l’efficacité énergétique atteinte suite aux travaux.

Il existe également tout un système de bonus (« sortie de passoire thermique », « bâtiment basse consommation »…) qui viennent compléter le montant de l’aide.

Pour en bénéficier, vous devez être propriétaire d’un bien immobilier bâti depuis au moins 15 ans. Ou deux ans s’il s’agit de troquer une chaudière au fioul contre un équipement plus écologique.

La prime énergie

Vous avez peut-être entendu parler des aides à la rénovation de logement portées par les fournisseurs d’énergie et par certains distributeurs de carburant ?

Ce sont les Certificats d’économies d’énergie (CEE), dont les particuliers peuvent profiter pour financer tout ou partie de travaux de rénovation énergétique dans leur logement. En contrepartie de l’aide fournie, les entreprises participantes (les « obligés ») obtiennent des CEE pour justifier qu’elles remplissent bien leurs obligations au regard des réductions de consommation d’énergie.

Cette aide s’adresse aux propriétaires et aux locataires, pour des habitations principales ou secondaires. Elle peut prendre plusieurs formes :

  • La prime énergie (remises ou bons d’achat à valoir sur les dépenses d’énergie ou dans les magasins partenaires),
  • le diagnostic énergétique,
  • ou encore le prêt à taux bonifié, etc.

Les travaux éligibles sont choisis par les « obligés ».

La TVA réduite

Comme de nombreuses aides à la rénovation de logement, la TVA réduite ne prend pas la forme d’une prime sonnante et trébuchante. Mais elle permet aux propriétaires de bénéficier d’une remise sur le coût des travaux. Cette réduction s’applique aussi bien aux matériaux qu’à la main-d’œuvre, pour des bâtiments achevés depuis plus de deux ans.

Avec cette aide, la TVA passe de 20 % à 10 % ou à 5,5 % suivant les cas.

  • Le taux de 10 % s’applique aux matériaux et aux équipements génériques (équipements, installations, fenêtres et portes…).
  • Le taux de 5,5 % s’applique plus spécifiquement aux travaux de rénovation énergétique.

L’exonération de taxe foncière

Certaines collectivités incitent les particuliers à réaliser des travaux de réduction de la consommation d’énergie en proposant une exonération temporaire de taxe foncière, partielle ou totale. Cette aide s’adresse aux propriétaires bailleurs ou occupants.

Cette exonération fait partie des aides à la rénovation de logement mises en place au niveau local. Consultez le site de l’Anil pour identifier les subventions proposées par votre collectivité.

Pour conclure sur les aides rénovation logement

N’hésitez pas à échanger avec votre conseiller en gestion de patrimoine pour détecter les aides avantageuses au regard de votre projet d’investissement ou du logement locatif dont vous êtes propriétaire !

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